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| 主題 | 稅目別 | 發表者 | 發表時間 | 內容 |
|---|---|---|---|---|
| 都市更新找補差額稅務 | 綜所稅 | Zeseri | 114-06-04 13:03:00 | 都市更新權利價值與選屋分回價值差額具以下兩種情形： 1. 分回房屋價值較高，建商同意免付找補金額。 2. 分回房屋價值較低，應收找補金額。 若採權利變換，在情況 1 中，免付的找補金額是否由建商申報，列為地主其他所得，地主需申報綜合所得稅？ 而情況 2 中，是否視為出售土地，免徵營業稅？若不動產取得日期在 104/12/31 前，適用舊制，出售土地免所得稅，亦免徵房地合一稅？若不動產取得日期在 105/1/1 後，則為新制，需課徵房地合一稅？ 另外，若地主與建商採協議合建的私約議定分回房屋條件，雙方皆不需要支付找補金額。在此兩種情況中，是否仍需依照都市更新權利變換計畫書中，更新前、更新後價值，計算價值差額並課徵前述稅款？ |
| 序號 | 回應者 | 回應時間 | 回應內容 |
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| 1 | 臺北國稅局銷售稅組 | 114-06-09 10:39:00 | 一、營業稅部分相關規定如下： (一)加值型及非加值型營業稅法第8條第1項規定：「下列貨物或勞務免徵營業稅：一、出售之土地。」 (二)財政部108年8月14日台財稅字第10800539390號令：「依都市更新條例規定進行都市更新之更新單元內重建區段之土地所有權人提供土地，以權利變換方式參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，其應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，依都市更新條例第52條第1項但書規定領取現金補償；或實際分配之土地及建築物少於應分配面積，依同條第2項規定領取差額價金，核屬土地所有權人銷售土地行為，依加值型及非加值型營業稅法第8條第1項第1款規定，免徵營業稅。」 二、所詢事項營業稅部分，提供上開規定供參，如仍有疑義，請檢附相關資料逕向營業人所在地分局、稽徵所或服務處洽詢。 |
| 2 | Chen | 114-07-03 19:58:00 | 一、都市更新條例第52條第1項及第2項規定:「(第1項)權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比率，分配與原土地所有權人。……(第2項)依前項規定分配結果，實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者，應繳納差額價金；實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應發給差額價金。」 二、經主管機關核定以權利變換方式實施之都市更新，個人地主實際分配房地面積多於應分配面積應依前揭都市更新條例規定繳納差額價金，如實施者免除地主該差額價金之繳納義務，核屬其對地主贈與財產，應依所得稅法第89條第3項規定列單申報地主其他所得，並由地主依同法第71條規定，將該筆所得計入綜合所得總額申報納稅。至個人地主因實際分配之房地面積少於應分配面積而依前揭都市更新條例規定領取差額價金，核屬其出售參與都市更新之部分土地，若該土地係於104年12月31日以前取得，依所得稅法第4條第1項第16款規定，免納所得稅；若該土地係於105年1月1日以後取得，則應依同法第14條之4至第14條之8規定，申報繳納房地合一稅。 三、以權利變換方式實施之都市更新，其分配依據為實施者提出經主管機關核定之權利變換計畫，至於土地所有權人是否另與實施者協議簽訂「合建契約」及其內容如何，屬私法自治原則下之契約自由範圍，不影響以權利變換方式實施部分之土地所有權人參與分配之結果，亦即實施者擬具之權利變換計畫與其與土地所有權人間簽訂之協議合建契約，二者並無關連。是以經核定採權利變換方式實施之都市更新，實施者依其與個人地主之私下協議免除地主繳納前揭都市更新條例規定之權利變換差額價金，核屬其對該地主贈與財產，應歸課地主綜合所得稅之其他所得。 |